نظریه مشورتی کمیسیون حقوقی جامعه سردفتران آذربایجانشرقی در مورد حق التحریر اسناد قطعی غیرمنقول

پیرو تماسهای مکرر همکاران از سطح استان و سایر استانها در مورد نظر کمیسیون حقوقی این جامعه نسبت به اخذ حق التحریر بر مبنای ارزش واقعی مندرج در اسناد قطعی غیرمنقول ، همانگونه که قبلا نیز نظریه مشورتی کمیسیون حقوقی جامعه اعلام گردیده مجددا به اطلاع همکاران محترم میرساند با ابطال آئین نامه 1317 و به تبع آن ابطال تبصره الحاقی به ماده 58  ( به استناد قاعده  الفرع تابع للاصل ) که اخیرا نیز به تائید دیوان محترم عدالت اداری رسیده ،تنها مستند عدم اخذ حق التحریر املاک بر مبنای ارزش واقعی مندرج در سند نیز اعتبار خود را از دست داده و لذا حاکمیت اصل کلی "اخذ حق التحریر بر مبنای مبلغ مندرج در سند" در اسناد قطعی غیر منقول نیز همانند سایر اسناد ،جاری گردیده و با توجه به قوانین و بخشنامه های جاری مانعی برای  اخذ حق التحریر اسناد قطعی غیرمنقول بر اساس ارزش واقعی مندرج در سند وجود ندارد.

منبع : http://www.eaz-nota

نظریه مشورتی شماره 9150-1392/08/04 کمیسیون حقوقی کانون سردفتران کشور

ریاست محترم کانون سردفتران و دفتریاران کشور

با سلام و تحیت

           احتراماً نظر به اینکه نسبت به موضوعات و سوالات مطروحه ذیل الذکر بین دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور اختلاف نظر فاحشی وجود دارد خواهشمند است دستور فرمایید به منظور ارشاد دفاتر اسناد رسمی مراتب در کمیسیون حقوقی کانون سردفتران مطرح عنداللزوم به منظور ایجاد وحدت رویه در راستای ماده 66 قانون دفاتر اسناد رسمی اقدام مقتضی معمول گردد:

بازهم مسوولیتی جدید برای دفاتر اسناد رسمی  

ویژگی سند رسمی

می دانیم اگر رعایت ضوابط مقرر قانونی در ثبت سند نشود آن سند اگر چه ثبت شده باشد ولی قانوناً رسمی تلقی نمی شود چون هر ثبتى سند را رسمى نمى‏کند.

ممکن است سند در دفتر اسناد رسمى یا دفتر ازدواج و طلاق هم به ثبت رسیده باشد ولی رسمى تلقى نشود. بنابراین هر سندى که ثبت شد و رسمى تلقی نشد دیگر داراى آثار مذکور در مواد 70،72،73 قانون ثبت نیز نخواهد بود . براى این که سند رسمى تلقى بشود طبق ماده 1287 ق.م رعایت تحقق شرایطی در ثبت سند لازم است .
اگر بعضى شرایط مقرر قانونی در ثبت سند رعایت نشود ومثلاً نسبت به اجرای چنین سندی اجرائیه صادر شده باشد باید باطل شود .چرا که سند مزبور رسمى و لازم الاجرا نبوده است و در مواردی باید توقیف عملیات اجرایی نیز صادر شود ضمناً چنین سندی دارای آثار مقرر در مواد 70 و 72 و 73 قانون ثبت نخواهد بود

برای اینکه سندی رسمی تلقی شود ضوابطی بایستی در ثبت آن رعایت شود :
اولین شرط این است که سند فنی و یا به عبارت دیگر توسط مأمور دولت ثبت شود . البته مابین مأمور دولت و مستخدم دولت تفاوت است ثبت کننده باید مأمور دولت باشد یا بعبارت دیگر مجاز در قسمت سند باشد خواه مستخدم دولت باشد یا نباشد
شرط دوم این است که صلاحیت ثبت سند را داشته باشد و در حدود صلاحیت خود عمل بکند ( اعم از صلاحیت ذاتی و صلاحیت محلی ) . در مورد صلاحیت ذاتى بحثى نیست فرضاً اگر سردفتر اسناد رسمى واقعه ازدواج را ثبت کند این سند رسمى تلقی نمی شود ، چون سردفتر اسناد رسمی برخلاف صلاحیت ذاتى خود عمل کرده است ، یا اگر سردفتر ازدواج آمد و معامله خانه را ثبت کرد این سند نیز رسمى نیست . براى این که سردفتر خلاف صلاحیت ذاتىاش عمل کرده است. درمورد صلاحیت محلی هم همینطور است ، گاهى اوقات در مورد صلاحیت محلی به خصوص در مورد ثبت وقایع ازدواج و طلاق متأسفانه دیده شده است که سردفتر ازدواج یا طلاق دفتر ثبت وقایع را از شهرى که براى تنظیم سند مأموریت دارند خارج مىکند و براى تنظیم سند شهر دیگرمی برد ، مثلاً از یک ده دفتر را مىآورند در شهر و سند ازدواج یا طلاق را ثبت مىکنند و در این قبیل موارد چون سردفتر برخلاف صلاحیت محلىاش عمل کرده است این سند ، سند لازم الاجرا و رسمى تلقی نمی شود . سردفتر اسناد رسمی حق ندارد بدون کسب مجوز دفتر خود را از اتاقش خارج بکند و معمولاً هم اینکار را انجام نمىدهند و بعضاً هم اگر چنین کنند از لحاظ انتظامی قابل تعقیب خواهند بود . سردفتر اسناد رسمی حق ندارد دفتر خود را از محل دفتر خانه خارج کند و در خارج از محل دفتر خانه سند ثبت نماید مگر با اجازه دادستان یا مقامات دیگری که درقانون مقرر گردیده است . اگر سردفتر اسناد رسمی خارج از حوزه ایکه طبق ابلاغ صادره مجاز به ثبت سند است ، سند ثبت نماید چون خلاف صلاحیت محلی عمل کرده سند مذکور رسمی تلقی نمی شود .
پس یکى دیگر از شرایطی که برای رسمیت سند لازم است این است که تنظیم کننده سند رعایت حدود صلاحیت اعم از ذاتی و محلی را در تنظیم سند بنماید
 شرط سوم این است که سند بر طبق مقررات قانون ثبت شده باشد.
-سندی که طبق قانون به ثبت رسید و رسمی تلقی شد از نظرحقوقی و قضائی چه آثاری بر آن مترتب است یا به عبارت دیگر آثارمهم ثبت سند چیست؟
از آثار مهم سند رسمی این است که انکار وتردید در مقابل سند رسمی یا سندی که دارای اعتبار اسناد رسمی است مسموع نیست ماده 1292 قانون مدنی و ماده 70 قانون ثبت را ملاحظه فرمائید. مى‏گوئیم انکار و تردید مسموع نیست یا پذیرفته نیست نمى‏گوئیم کسى نمى‏تواند انکار و تردید بکند، مى‏تواند ولى مسموع و پذیرفته نیست واین از آثار مهم ثبت سند است. علیهذا با توجه به اصل برائت و با توجه به اینکه سند دلیل برای اثبات دعوا محسوب است و به جهت اینکه ارائه و اقامه دلیل با مدعی است و مدعى علیه می‌تواند منکر بشود. طبق ماده 70 قانون ثبت و ماده 1292 قانون مدنی انکار در مقابل سند رسمی مسموع نیست . علاوه بر این درماده 70 قانون ثبت مقرر داشته مأمورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی یا جزائی انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده یا به نحوی از انحاء مندرجات سند رسمی را معتبر ندانند شش ماه تا یکسال انفصال موقت محکوم خواهند شد و طبق ماده 73 قانون ثبت قضات و مأمورین دولت که از اعتبار دادن باسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت بصاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آنها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد نمود .
ماده 70 ق.ث سه قسمت دارد. قسمت اول در رابطه با محتویات سند رسمی است که می گوید سندى که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمى است و تمام محتویات و امضاءهاى مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر این که اثبات جعلیت آن سند ثابت شود.علیهذا نسبت به محتویات سند انکار پذیرفته نیست مگر اثبات جعلیت. حال باید دید تا کجا مى‏شود وارد سند رسمى شد. آیا نباید طرف سند رسمى رفت و به آن رسیدگی کرد و بعبارت دیگر هرجا سند رسمى ارائه شد قاضی نمی‌تواند نسبت به آن رسیدگی کند؟
 پاسخ این است که قاضى مى‏تواند به سند رسمى رسیدگى کند، اما یک مرزى دارد. قانون می گوید در مقابل سند رسمی انکار و تردید مسموع نیست و نباید به انکار توجه و رسیدگى نمود و نباید سند رسمی را معتبر ندانست ولی این امر دلالت بر این ندارد که هیچ ادعائی در مقابل سند رسمی پذیرفته نیست.
اسناد رسمی شامل دو قسمت است : 1) محتویات 2) مندرجات.
می توان گفت محتویات، مربوط به فرم سند است که تقریباً در هر سندى ثابت باشد. یعنى آن چیز مادى و تشکیل دهنده فرم سند است که همه اسناد این را دارد مانند تاریخ تنظیم سند، در کدام دفترخانه سند تنظیم شده منظور شماره دفتر خانه است موضوع سند چیست؟ بیع، وکالت، قرارداد یا وصیت است. امضاء طرفین تنظیم کننده سند و امضای سردفتر تنظیم کننده سند و امضاى دفتریار این موارد محتویات سند است و در هر سندى به تفاوت وجود دارد . مندرجات سند دو قسمت است: 1) اقاریر طرفین تنظیم کننده سند یعنی آنچه که طرفین اظهار مى‏کنند یا طرف تنظیم کننده عنوان مى‏کند و سردفتر در سند منعکس مى‏کند 2 ) اظهار نظر خود سردفتر است. سردفتر ممکن است مثلاً بنویسد که ثمن معامله نقداً پرداخت شده. این نظر خودش را مى‏نویسد هویت طرفین را احراز مى‏کند این نظر خودش است که در سند منعکس می گردد و از جمله مندرجات است آنچه که مربوط به مندرجات است همان اقرار طرفین به مطلبى است که توسط سردفتر در سند درج شده است و آنچه که مربوط به محتویات است آن چیزهایى است که سردفتر به عنوان مأمور دولت که ناظر امر بوده در سند نوشته است مثل شماره، دفتر‌خانه، تاریخ تنظیم سند و نام و مشخصات طرفین و امضا طرفین و سردفتر. ماده 70 ق . ث مندرجات و محتویات را جدا کرده است. قسمت اول ماده مزبور در رابطه با محتویات است و قسمت دوم ماده در رابطه با مندرجات و تبصره‏اى هم ذیل این ماده است که با توجه به ماده 1292 ق . م آنچه مربوط به محتویات سند است، هیچکس نمى‏تواند منکر آن بشود و اگر منکر بشود مسموع نیست مگر این که مدعی جعلیت آن شود و در این قسمت اگر قاضى وارد رسیدگى به انکار شود، خودش قابل تعقیب است.در مورد رسیدگى به انکار نسبت به محتویات ،‌مدعی علیه فقط می‌تواند بگوید سند جعل است و مدعی جعلیت آن شود و قاضی می تواند وارد رسیدگى به جعل شود.قاضى در مورد محتویات سند جز جعلیت نباید به ادعای دیگری رسیدگی کنند و گرنه طبق قسمت اول ماده 70 ق.ث قابل تعقیب است. و اما مندرجات سند اظهارات طرفین است که سردفتر در سند منعکس مى‏کند، دیده‏هاى خود سردفتر که نظرش را در سند درج می‌نماید. در مورد مندرجات نیز انکار مسموع نیست و مانند محتویات سند نباید وارد رسیدگى به انکار شد. طرف نمى‏تواند منکر مندرجات سند بشود و اگر هم منکر شود قاضى نباید به آن ترتیب اثر بدهد و وارد رسیدگى به انکار شود چون سند رسمى است ولی نسبت به مندرجات بر خلاف محتویات (غیر از ادعای جعل) قاضى مى‏تواند به ادعای دیگر هم وارد رسیدگى شود. مثلاً مدعی‌علیه می‌تواند بگوید به تعهد خود عمل کرده‌ام یا بگوید سند از جهات قانونی از اعتبار افتاده است (‌قسمت اخیر ماده 1292 ق. م ) یا دعاوی که طبق تبصره ذیل ماده 70 ق. ث مطرح شود قابل رسیدگی خواهد بود ویا مقر مى‏تواند ادعا کند که اقرار او فاسد یا مبتنی بر اشتباه یا غلط بوده یا ثابت کند اقرارش باطل است و نافذ نیست. و طبق ماده 1276 ق.م اگر کذب اقرار نزد حاکم ثابت شود آن اقرار اثری نخواهد داشت
 پس خط قرمز ما در مورد محتویات سند این است که انکار مسموع نیست و جز به ادعای جعل به ادعای دیگر نمی شود وارد رسیدگى شد. ولی درمورد مندرجات سند اولاً، انکار مسموع نبوده و قابل رسیدگى نیست ولى علاوه بر ادعای جعلیت به ادعای دیگر بشرح مذکور در قسمت اخیر ماده 1292 از قانون مدنی و تبصره ذیل ماده 70 قانون ثبت و ماده 1277 قانون مدنی می توان رسیدگی کرد .
بحث ما در اینجا راجع به آثار ثبت سند بود و در این بحث گفتیم که اولین اثر ثبت سند این است که سند رسمیت می یابد و سند رسمی می شود البته صرف ثبت سند موجب رسمیت آن نخواهد شد چون همانطور که در اول ماده 70 قانون ثبت مقرر داشته سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است همانطور در مورد ثبت املاک ماده 22 ق.ث مقرر داشته ‹‹ همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید...›› بنابراین اگر سند یا ملک طبق قانون به ثبت نرسد سند رسمی تلقی نمی شود و ملک ثبت شده محسوب نمی گردد. وقتی سند طبق قانون ثبت شده محسوب است که در ثبت آن رعایت شرایط مقرر در ماده 1287قانون مدنی شده باشد.
دومین اثر ثبت سند یا به عبارت دیگر مهمترین اثر سند رسمی البته به شرطی که طبق قانون ثبت شده باشد طبق ماده 70 قانون ثبت و ماده 292 قانون مدنی این است که در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارند انکار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعلیت کند وطبق قسمت اخیر ماده 70 قانون ثبت مأمورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی یا جزایی انکار نسبت سند رسمی را مورد رسیدگی قرار داده و یا به نحوی از انحاء مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند به ششماه تا یکسال انفصال موقت محکوم خواهد شد مهمتر اینکه طبق ماده 73 قانون ثبت قضات و مأمورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آنها را به جبران خسارت وارده نیز محکوم خواهد نمود
و البته لازم به تذکر است که نباید تصور شود که رسیدگی نسبت به سند رسمی موجب تعقیب است چون همانطور که ذکرشد
 - نسبت به محتویات سند رسمی طبق قسمت اول ماده 70 ق.ث انکار مسموع نیست مگر ادعا و اثبات جعلیت
- و در مورد مندرجات سند رسمی هم انکار مسموع نیست ولی غیر از ادعای جعلیت ادعای دیگر به شرحی که در تبصره ذیل ماده 70 قانون ثبت و قسمت اخیر ماده 1292 قانون مدنی و قسمت اخیر ماده 1277 قانون مدنی قابل رسیدگی خواهد بود و قاضی میتواند نسبت به این موارد وارد رسیدگی شده و از نظر قضائی اظهار نظر نماید .

قسمت هایی از سخنرانی دکتر هاشمی

 اصطلاحات ثبتی :ثبت املاک و اسناد که موضوع قانون ثبت است مانند هر قانون دیگر از قبیل قانون مدنی و کیفری و غیره برای خود هدفی دارد که یکی از اهداف عمده و اساسی ثبت املاک حفظ مالکیت مالکین ذوی الحقوق نسبت به آنهاست. تا از تجاوز و تعدی دیگران در امان بماند و مالکیت افراد از امنیت برخوردار باشند

ویژگیهای‌ یک‌ مدیر موفق‌

1 - توانایی‌ درک‌ اهمیت‌ رویدادها بدون‌ اینکه‌ تحت‌ تاثیر آرا و عقاید اطرافیان‌ خود قرار بگیرد و یا گرفتار پیش‌داوریهای‌ شخصی‌ شود

2 - توانایی‌ تصمیم‌سازی‌ و عمل‌ بی‌آنکه‌ به‌ دلیل‌ مخاطرات‌ جانبی‌ از مسیر و هدف‌ اصلی‌ منحرف‌ شود

3 - مسئولیت‌پذیری‌ یا آمادگی‌ برای‌ رویارویی‌ و مبارزه‌ با مشکلات. این‌ امر با تصمیم‌گیری‌ و قاطعیت‌ ارتباط‌ بسیار نزدیک‌ دارد، زیرا کسی‌ که‌ مسئولیت‌ می‌پذیرد باید از توان‌ لازم‌ برای‌ تصمیم‌گیری‌ برخوردار باشد تا بتواند تصمیمی‌ بگیرد که‌ برای‌ منافع‌ سازمان‌ باشد. افزون‌ بر اینکه‌ مدیر باید در برابر پیامدهای‌ تصمیمهای‌ خود مسئولیت‌ بپذیرد

4 - قدرت‌ سازماندهی. چنانچه‌ مدیر از ابزار کارآمد در جای‌ مناسب‌ خود استفاده‌ کند. بسیاری‌ از مشکلات‌ سازمانی، خود به‌ خود حل‌ خواهدشد

5 - انسان‌شناسی‌ یا توان‌ شناخت‌ افرادی‌ که‌ با او کار می‌کنند. در پرتو این‌ شناخت‌ است‌ که‌ رفتار مدیر در برابر کارکنان‌ شکل‌ می‌گیرد

6 - انگیزه‌ با اشتیاق‌ و تمایل‌ به‌ انجام‌ کار یا کارهایی‌ که‌ به‌ او سپرده‌ شده‌ است. چنین‌ مدیری‌ می‌تواند انگیزه‌ لازم‌ را در کارکنان‌ خود ایجاد کند

7 - قدرت‌ کارکردن‌ به‌ مدتهای‌ طولانی‌ بدون‌ احساس‌ خستگی. درحقیقت‌ باتوجه‌ به‌ آنچه‌ درمورد انگیزه‌ عنوان‌ می‌شود بیشتر کارکنان‌ به‌ رفتار مدیر، رفتار خودشان‌ را تغییر می‌دهند و از مدیر در نحوه‌ کارکردن‌ الگوبرداری‌ می‌کنند

8 - اعتماد به‌نفس، یعنی‌ قبول‌ اینکه‌ صاحب‌ قدرت‌ است‌ و می‌تواند با تکیه‌ بر آن‌ مشکلات‌ خود و سازمانش‌ را حل‌ کند به‌عبارتی‌ دیگر خودرا به‌درستی‌ می‌شناسد به‌ تواناییهای‌ خود آگاهی‌ دارد و به‌ همین‌ دلیل‌ می‌داند و می‌تواند در برخورد با شرایط‌ متعدد به‌درستی‌ تصمیم‌ بگیرد و در برابر این‌ تصمیم‌ هراسی‌ نداشته‌ باشد

9 - بلوغ‌ عاطفی‌ یا توان‌ کنترل‌ عواطف‌ و احساسات‌ خود در هر زمانی‌ که‌ ضرورت‌ داشته‌ باشد. مدیری‌ را دارای‌ بلوغ‌ عاطفی‌ می‌دانیم‌ که‌ دقیقاً‌ پس‌ از تجزیه‌وتحلیل‌ شرایط، احساسات‌ خود را آشکار سازد

10 - داشتن‌ سعه‌صدر لازم‌ برای‌ برخورداری‌ از دیدگاه‌ همکاران، بویژه‌ زیردستان. درواقع‌ یکی‌ از صفات‌ پسندیده‌ مدیر آن‌ است‌ که‌ با افراد صاحب‌نظر درباره‌ مسایلی‌ که‌ ضرورت‌ دارد مشورت‌ کند و باتوجه‌ به‌ دیدگاههای‌ معقول‌ آنان‌ تصمیم‌ بگیرد

11 - قوت‌ تصمیم‌گیری‌ و قاطعیت‌ حساب‌ شده‌ در کار. قاطعیت‌ به‌ معنای‌ این‌ است‌ که‌ هرگاه‌ برای‌ مدیر روشن‌ شد انجام‌ یک‌ کار به‌ نفع‌ سازمان‌ است‌ در انجام‌ دادن‌ آن‌ تردیدی‌ به‌ خود راه‌ ندهد;

12 - قضاوت‌ عادلانه‌ درباره‌ زیردستان. مدیر باید پیش‌ قضاوت‌ درباره‌ هریک‌ از کارکنان‌ با شرایط‌ موجود را درنظر بگیرد

13 - پیشگامی‌ یا برخورداری‌ از قدرت‌ مدیریت. شخصیتی‌ باشد که‌ در انجام‌ امور پیشقدم‌ شود و با طرح‌ و ارائه‌ ارزشهای‌ جدید، رهبری‌ زیردستان‌ را برای‌ انجام‌ کار برعهده‌ بگیرد

14 - قدرت‌ هماهنگ‌سازی‌ و توان‌ ایجاد موازنه‌ و همسویی‌ میان‌ فعالیتهای‌ اعضای‌ مختلف‌ سازمان‌ را داشته‌ باشد. بر این‌ اساس‌ نخست‌ باید اطمینان‌ یابد که‌ زیردستان‌ به‌ سازمان‌ و کار خویش‌ وفادارند تا بتواند در هماهنگ‌ کردن‌ آنان‌ موفق‌ باشد

15 - برخورداری‌ از ویژگی‌ خلاقیت‌ و کارآفرینی. در ابتدای‌ هر کار و فعالیتی، نوآوری‌ لازمه‌ فعالیت‌ است.

‌ ‌و نهایتاً‌ اینکه‌ چون‌ مدیران‌ وقت‌ و انرژی‌ خود را صرف‌ انجام‌ کارهایی‌ می‌کنند که‌ کارکنان‌ آنان‌ نیز می‌توانند آن‌ وظایف‌ را انجام‌ دهند. درنتیجه‌ این‌ کار، هزینه‌ انجام‌ کار افزایش‌ و به‌ تبع‌ آن‌ بهره‌وری‌ کاهش‌ می‌یابد لذا تنها راه‌حل‌ این‌گونه‌ مشکلات‌ تفویض‌ اختیار است.

 

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور: تنظیم بیش از 20 میلیون سندرسمی در دفاتر اسناد رسمی در سال 92

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت:  20میلیون و 616 هزار و 249 سند رسمی در سال 92 در دفاتر اسناد رسمی کشور تنظیم شده که 8 میلیون و 937 هزار و 668 سند از این تعداد با راه اندازی سامانه ثبت آنی معاملات به صورت الکترونیکی صادر شده است.