ظهور نهادهای موازی باوظایف دفتر اسناد رسمی

با اینکه دفترخانه یک نهاد حقوقی است که مسئول آن سردفتر نامیده میشود توسط بالاترین شخص حکومتی انتصاب میگردد و دارای قانون مستقل و شرح وظایف خاص خود می باشد و در کنار مراجع قضائی و با همان قدرت وآثار نسبت به تولید سند رسمی اقدام می نماید ؛ متاسفانه چند سالیست که بر اثر نوع مدیریت نهاد های بالا دستی وانتصاب بی رویه و غیر کارشناسی سردفتران جدید و نیزایجاد مشاغل موازی سعی در نادیده گرفتن و یا جدی نگرفتن این نهاد قدیمی و مهم در روند توسعه کشور  نمودند. دفاتراسناد رسمی دیرزمانی پایه اصلی امورات و معاملات رسمی  در کشور بودند و البته هنوز هم می باشد و نیز این امر در سایر کشورها از جمله فرانسه از اقتدار بسیار بالایی برخوردار هستند .

با توجه به اینکه در ماده 29 قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی مصوب 1389 مرجع صالح برای هرگونه نقل و انتقالات وسایل نقلیه را دفاتر اسناد رسمی تعیین نموده است وعلی رغم اینکه  مراکز تعویض پلاک به نمایندگی از راهنمایی و رانندگی برابر قانون مزبور صرفاً وظیفه احراز اصالت و تعویض پلاک وسیله نقلیه را دارد  این مراکز برابر بخشنامه داخلی خود و با تفسیر به رای قانون مزبور اقدام به چاپ برگ شناسنامه مالکیت با عنوان سند مالکیت می نمایند که گرچه  این رویه خلاف قانون  با رای دیوان عدالت اداری باطل گردید  ولی بعضا همچنان با تبلیغات وسیع خصوصا از طریق صدا وسیما باعث سردرگمی صاحبان وسایل نقلیه در نقل وانتقالات گردیده است وبا نادیده گرفتن سند رسمی مالکیت ؛ مراجعه به دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی نقل وانتقال را کار بیهوده ای می دانند .واین روند بدلیل داشتن بار مالی ؛ ضمن افزایش امار مراجعین به محاکم قضائی و بلاتکلیفی متعاملین باعث سلب اعتماد متقاضیان نقل وانتقال وسایل نقلیه شده است .نهادی  که صرفا  قرار بود اصالت خودرو و هویت مالک وسیله نقلیه را مشخص کند با افزایش تعداد بازنشستگان نیروی انتظامی و ایجاد شرکت رهگشا  ؛ خود مدعی نقل وانتقال ونیز احراز هویت متعاملین ووصول هزینه های دولتی گردیده است . گویا نهاد موازی با دفاتر اسناد رسمی ویا بعبارتی وزنه ای به پای این دفاتر ایجاد شده که علی رغم اعتماد مردم به دفاتر اسناد  باعث کاهش صدور سند وسیله نقلیه گردیده است .

از طرفی بنگاه های املاک که صرفاً وظیفه ذاتی انها دلالی در معاملات املاک است  و این حق از قانون تجارت برای آنها در نظر گرفته شده است متاسفانه بجای تنظیم قولنامه اقدام به تنظیم مبایعه نامه می نمایندو گر چه در عرف اصطلاح قولنامه رایج است ولی در عمل اقدام به تنظیم مبایعه نامه می نمایند  و جای بسی شگفتیست  که سازمان ثبت این روند را در مرور زمان پذیرفته و به این مبایعه نامه اعتبار می دهد و اینکه با گنجاندن کد رهگیری دراین گونه قرارداد ها به آن رسمیت می دهد .

از اینرو یک معامله در دو نهاد و توسط دو شخص تنظیم می گردد یکی در بنگاه املاک و دیگری در دفترخانه اسناد رسمی و گاهاً با دو مبلغ و شرایط متفاوت که هرکدام آثار و عواقب خاص خود را داردو مراجع قضایی به دلیل سندیت هر دو مورد را پذیرفته و دلیل قرار می دهند  . لذا این امر باعث یک نوع  سردرگمی حقوقی می گردد و برای متعاملین مشخص نیست کدام مرجع نهایتاً هر حرف آخر را می زند و چرا باید برای انتقال یک ملک دوبها پرداخت کرد و چرا هردو زیر نظر سازمان ثبت هستند و سازمان ثبت اسناد به هر دو مجوز و اعتبار می دهد و این روند در هیچ کشور با انواع سیستم های حقوقی اعمال نمی گردد . وظیفه ذاتی بنگاه املاک در تمامی کشورها از جمله کشور خودمان  صرفاً دلالی و واسطه گری است نه تنظیم قرارداد حقوقی . این عقب نشینی قانونی دارای پیامد بسیاری است هر چند تمهیداتی در این خصوص پیش بینی شده باشد .ظهورروز افزون  بنگاهای املاک  که پیامد رشد معاملات املاک در چند سال گذشته بود باعث ایجاد قدرت زیادی در صنف اتحادیه املاک شد که خودرا بعنوان یک نهاد قدرتمند موازی دفاتر اسناد رسمی بداند ودر امورات حقوقی عرض اندام نماید . در قانون پیش فروش آپارتمان قانونگذار در جهت جلوگیری ودخالت بی رویه مشاوران املاک در معاملات واحدهای آپارتمانی  به صراحت از هر گونه تنظیم قرارداد مبایعه نامه جلوگیری کرده و حتی برای متخلفین از این امر مجازات کیفری ابطال پروانه کسب مقرر نموده است . با این حال وجود بنگاهای املاک یا بعبارتی دخالت افراد غیر حقوقدان در امورات حقوقی که از وظایف ذاتی دفاتر اسناد رسمیست خود قدرت عمل دفاتر را محدود می نماید .

ازطرفی دیگر وموازات صلاحیت ذاتی دفاتر اسناد رسمی  بسیاری از بانکها دارای قرارداد داخلی هستند که گرچه قرارداد عادیست ورسمی  نیست  ولی لازم الاجرا هستند و در مواردمتعددی نیاز به حضور در دفترخانه اسناد رسمی ندارند ، به عبارتی در تسهیلات با مبلغ پائین با اخذ ضمانت هایی نظیر سفته و چک امکان تنظیم سند رسمی توسط دفترخانه را به حداقل می رساند و این روند در مرور زمان باعث حذف تنظیم اسناد رهنی در دفترخانه می گردد که این امر ضمن ایجاد مشکلات حقوقی موجب کاهش درامد دفاتر اسند رسمی می گردد .

و نیز بسیاری از امورات که در  صلاحیت ذاتی دفاتر اسناد رسمی بوده است به مرور زمان و با استفاده از مصوبات مربوطه  واغلب با بخشنامه های درون سازمانی از این نهاد رسمی گرفته شده است . و عملاً نهادهایی  موازی وزیر مجموعه وزارتخانه ها در کشور در حال شکل گیری است  ؛ جدا از اینکه آیا این رویه ها دارای چه آثاری هستند این سوال در ذهن شکل می گیرد که این رویه تا به کی ادامه خواهد یافت و اساساً چه آینده ای برای نهاد دفاتر اسناد رسمی متصور است .آیا به مرور زمان باید وظایف محوله قانونی خود را یک به یک از دست دهد ونیز هر روز با یک نهاد عملاً و نظراً درگیری و جدال داشته باشد . یک روز نماینده مجلس و عضو کمیسیون حقوقی مجلس به نفع و طرفداری از معاونت راهنمایی و رانندگی مصوبه مجلس در خصوص نقل و انتقال وسایل نقلیه را تفسیر به رای نماید و روز دیگر نماینده اتحادیه دلالان کشور نقل و انتقال املاک را در وظایف ذاتی بنگاه املاک بداندوتنظیم قرارداد معاملات در دفاتر اسناد رسمی را صرفا تشریفات معامله می داند . این درحالیست که در کنار دفترخانه های اسناد رسمی دفاتر ازدواج هم فعال هستند ولی هیچ گونه موسسه و یا ارگانی به موازات آن اقدام به عقد ازداج ننموده و هیچ نهادی هنوز چشم طمع به درامدهای دفاتر ازدواج ندارد ضمن اینکه دفاتر ازدواج از قدرت عمل بیشتری در اعمال وظایف خود دارند و هیچ گونه حق الثبتی هم به سازمان ثبت پرداخت نمی نمایند .

از اینرو وجود ویا بروز نهادهای موازی با صلاحیت ذاتی دفاتر اسناد رسمی و مدعیان جدید در این عرصه باعث در تنگنا قرار گرفتن  سران دفاتر اسناد رسمی می گردد.  امروزه مهمترین اسناد تنظیمی دفاتر اسناد بیشتر  وکالت ها هستندو  سایر اسناد روند رو به کاهش دارد و برخی عملا حذف گردیده است . دیر زمانی دفترخانه اسناد حج تلفن گاز برق و آب و پروانه ها ومجوزهای بهره برداری ومهمترین آنها اسناد نقل وانتقال وسایل نقیله واسناد رهنی بانکها را تنظیم می کردند که امروزه با شکل گرفتن دفاتر پیشخوان وغیره این امورات برخی بطور کامل  از دفاتر اسناد گرفته شده است .یک قانونگذار مدبر و آینده نگر سعی در شفاف سازی و نیز استحکام و قوت بخشیدن دفاتر اسناد رسمی می نماید تا ضمن تخصصی کردن امور تولید سند  رسمی باعث  کاهش دعاوی قضایی و نیزکوتاه نمودن  دست مجرمین نماید و لذا باعث پیشگیری از جرم در جامعه گردد و گامی موثر در توسعه پایدار کشور گردد و آنچه مهم بنظر می رسد لزوم بازنگری در برخی از قوانین با شرح وظایف موازی است و نیز اجرای آن قوانین مشخص با اعمال نیت واقعی قانونگذار از طریق تفسیرعادی  و نیز پیگیری و مساعدت نهادهای بالا دستی  در قوای مقننه و قضائیه در اعمال و حسن اجرای قوانین مربوط به دفاتر اسناد رسمی است .  این نهاد بیش از این  نیازمند آبیاری و مراقبت است .

جلال فخار - سردفتر