بررسی حقوقی ابهامات قانون پیش فروش ساختمان

نشست «بررسی حقوقی ابهامات قانون پیش فروش ساختمان» در محل خانه ستارخان با حضور اساتید، صاحب نظران و حقوقدانان در تبریز برگزار شد.

به گزارش خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا)، در ابتدای این نشست محمد اسماعیل اکبری قنادی- مشاور حقوقی در حوزه مسکن و ساختمان گفت: یکی از معظلات شرکتهای ساختمانی و نظارت بر آنها ثبت بسیار راحت یک شرکت است چون نیاز به سرمایه بسیار زیادی برای ثبت یک شرکت نیست و مردم عادی این فکر را دارند که ثبت شرکت نشانگر این است که دولت این شرکت را تایید کرده است و این راه را برای کلاه برداران ساختمانی هموار ساخته است.

وی با بیان اینکه برای صدور مجوز پیش فروش نیاز به اقراض مالکیت متقاضی جواز ، مجاز بودن صاحب ملک و پیشرفت فیزیکی حداقل به میزان 30 درصد می باشد گفت: پیش فروش آپارتمانی که 30درصد از نظر فیزیکی پیشرفت کار ندارد ممنوع بوده و با متخلف از این قانون برخورد می شود.

عضو بازرسان سازمان نظام مهندسی ساختمان یکی از معظلات شرکتهای ساختمانی و نظارت بر آنها را ثبت بسیار راحت یک شرکت عنوان کرد و افزود: چون نیاز به سرمایه بسیار زیادی برای ثبت یک شرکت نیست و مردم عادی این فکر را دارند که ثبت شرکت نشانگر این است که دولت این شرکت را تایید کرده است و این راه بسیار آسانی برای افراد کلاه بردار می باشد و مواردی دیده شده است که پس از مراجعه افراد به انجمن برای دریافت مجوز فعالیت و مخالفت انجمن؛ این افراد خود در بیرون با پخش آگهی و جذب مشتری اقدام به کلاهبرداری کرده‌اند.

اکبری قنادی با بیان اینکه دستگاههای نظارتی در این مورد به وظایف خود به درستی عمل نمی کنند، افزود: البته انجمن انبوه سازان مسکن تا حدی توانسته است جلوی تخلفات را در این مورد بگیرد.

عضو گروه‌های تخصصی سازمان نظام مهندسی ساختمان استان آذربایجان‌شرقی با بیان اینکه قانون ساختمانهای پیش فروش مثل سایر قوانین دارای نقاط ضعف و قوت زیادی می باشد ادامه داد: این قانون بیشتر منافع پیش خریدار را در نظر گرفته است.

وی با بیان اینکه با تحقق قانون پیش فروش ساختمان تنظیم سند دیگر در بنگاهها صورت نمی گیرد و اینکار بایستی در دفاتر رسمی انجام گیرد ادامه داد: با صدور کد رهگیری در دفاتر رسمی از فروش یک ساختمان به چند نفر جلوگیری می‌شود.

در ادامه این نشست سهراب نجفی -صاحبنظر حقوقی مسائل ساختمان گفت: ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان مغایر اصل 34 قانون اساسی است.

وی افزود: در این قانون کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش را به داوری ارجاع می نماید در حالی که طبق قانون اساسی هر کس برای اعاده حق خود حق مراجعه به دادگاه صالح را دارد و داوری باید به تراضی طرفین باشد.

نجفی با بیان اینکه این قانون طرفین را مستقیما به داوری ارجاع کرده است افزود: در این مورد حق طرفین از لحاظ حقوقی مورد اجحاف واقع شده و در صورت مراجعه به دادگاه؛ دادگاه باید رای به عدم صلاحیت داده و پرونده را به داوری ارجاع کند.

قاضی بازنشسته و دادستان سابق نمین با بیان اینکه تجاربی که در کشور داشته‌ایم نشان داده است که در موردی یا قانون نداشته یا قانون برای آن مورد بسیار قدیمی بوده است افزود: ولی در مورد قانون فعلی پیش فروش ساختمان ، اجرای آن را موکول به تفسیر آئین نامه کرده است.

نجفی با بیان اینکه در مورد این قانون ضعفی که دیده می شود در مورد خود قانون نبوده بلکه در مورد مجریان آن می باشد ادامه داد: موارد مورد بحث جرایمی است که قانون به عهده پیش فروشان گذاشته است.

وی با بیان اینکه فلسفه این قانون به این مورد برمی گردد که قانون گذار خواسته است که حتماً یک واحد آپارتمان فقط به یک خریدار فروحته شود یا پیش فروش شود ادامه داد: حل این مشکل را قانونگذار بوسیله سند رسمی انجام داده است تا هرکسی که می خواهد دست به عمل پیش فروش بزند از طریق نشر آگهی در رسانه های جمعی و گروهی اقدام کند.

این وکیل دادگستری با عنوان اینکه اگر این عمل بدون رعایت مقررات اولیه صورت گیرد از نظر قانون جرم محسوب می شود، افزود: به نظر بنده البته این جرم ، جرم مطلق نبوده بلکه جرم مادی صرف تلقی می شود و به محض عمل فروشنده که شامل درج آگهی و آماده سازی مقدمات اولیه نیز این عمل جرم محسوب می‌شود.

وی با پرسش این سوال که آیا این جرایم قابل گذشت می باشند یا نه؟ ادامه داد: پیش فروشنده بدون لحاظ کردن مقدمات اقدام به درج اگهی برای تبلیغ می‌کند و تا زمانی که به دادستانی (دادسرای محل رسیدگی پرونده) ارجاع نشده است این نهاد حق دخالت ندارد و در اینجا نتیجه می گیریم این جرم قابل گذشت است.

نجفی با بیان اینکه این قانون برای مشاورین املاک هم جرایم و مجازات‌هایی را در نظر گرفته است، افزود: اگر انبوه ساز مدارک و اسنادی را که از طرف مراجع ذی‌صلاح تایید شده است را ارئه نکرده و رسانه اقدام به درج آگهی نماید رسانه مزبور قابل پیگرد قانونی می باشد.

بهراد صغیری- حقوقدان و عضو کارگروه توسعه اقتصادی شمالغرب کشور در این نشست نیز گفت: قاعده پارتو در قانون پیش فروش ساختمان مرتفع شده است.

این کارشناس ارشد حقوق اقتصادی با بیان اینکه یک عرف در تمامی جوامع وجود دارد که اگر یک طرف سود کند باید طرف دیگر ضرر کند (قاعده پارتو) افزود: هدف قانون گذار از تصویب این قانون برطرف کردن مشکلاتی همچون قاعده پارتو بوده است.

عضو کرسی حقوق بشر، صلح و دموکراسی یونسکو با بیان اینکه این قانون از جمله قوانین جدیدی است که به تازگی تصویب شده است و دارای نقاط قوت زیادی می باشد اظهار کرد: مبحث بنده در موضوع این نشست فلسفه وجودی این قانون می باشد. چرا باید این قانون به وجود می‌آمد؟ نگاه پیش خریدار به قرارداد اینگونه است که این قرار داد چقدر اجرایی است؟ چه مقدار احتمال وجود دارد که طرف معامله پس از انجام معامله از زیر بار مسئولیت این معامله شانه خالی کند و یا اینکه پیش فروشنده این نگاه را دارد که پیش خریدار بعد از قرار داد احتمال دارد از پرداخت ما بقی هزینه شانه خالی کند ؟ و چندین سوال دیگر که در ذهن دو طرف معامله وجود دارد. دلایل وجود اینگونه سوالات در عدم کارایی دستگاههای اجرایی است و این مشکل با تصویب این قانون تا حدی رفع شده است.

عضو کانون وکلای دادگستری با بیان اینکه این قانون باعث بالا رفتن هزینه‌ها شده است، افزود: مثلاً معاملات از بنگاه‌ها به دفترخانه های رسمی انتقال داده شده است البته باید این نکته را هم در نظر گرفت که بالا رفتن هزینه ها باعث به وجود آمدن جرایمی در سایر نقاط این قرار داد شده است مثلا در عملیات اجرایی ساختمان که در این زمینه باید نظارت بیشتری صورت پذیرد.

صغیری با بیان اینکه مشکل دیگری که با تصویب این قانون برطرف شده است عدم تعادل اطلاعاتی بود، ادامه داد: این قانون با دید سختگیرانه ای به نفع پیش خریدار عمل کرده است که باعث با احتیاط عمل کردن پیش فروشنده شده است چرا که فردی که اقدام به ایجاد یک ساختمان می کند صد در صد اطلاعات زیادی در مورد ساختمان دارد تا خریدار و این قانون این مشکل را حل کرده است و این اطلاعات را به پیش خریدار که بیشتر مردم عادی است داده است.

کیومرث سلیم زاده - یک صاحبنظر مسائل حقوقی نیز در این نشست گفت: علیرغم عمر دو ساله قانون پیش فروش ساختمان، این قانون تاکنون اجرایی نشده است.

وی با بیان اینکه بیشتر مردم مثلاً برای پنج طبقه مجوز می گیرد ولی این عادت بوجود آمده است که هفت طبقه می‌سازند و برای دو طبقه اضافی جریمه می‌پردازند افزود: متاسفانه ساخت طبقات اضافی خارج از قانون در جامعه عرف شده است.

سلیم زاده با بیان اینکه قانون پیش فروش ساختمان در 89/10/12 در صحن رسمی مجلس تصویب و در تاریخ 89/11/18 پس از تایید شورای نگهبان از طریق رییس مجلس شورای اسلامی ابلاغ شده است، افزود: این قانون در 25 ماده و چهار تبصره بیانگر صورت خاصی از قرارداهای متداول ساختمانی است که احکام حقوقی و ضمانت اجرایی کیفری خاصی را در بطن خود نگه داشته است که متاسفانه تاکنون شکل عملی به خود نگرفته است.

وی با بیان اینکه این قانون دارای ابتکاراتی است که در تاریخ قانون گذاری ایران بی سابقه و یا لااقل کم سابقه می باشد ادامه داد: منجمله نظارت عمومی و نظامی خاص در تشکیل قرارداد آن و وجود نهادهای خاص در حل اختلاف ناشی از این قرارداد که داوری می‌باشد، وجود کارشناسانی خاص جهت تشخیص حسن انجام قرارداد ( مهندس ناظر )، لزوم رعایت تشریفات خاص و محتوای خاص قرارداد که به شکل رسمی تنظیم شده و محتوای الزامی خاصی در آن وجود دارد.

سلیم زاده به دیدگاه سختگیرانه قانونگذار در صحت مندرجات قرارداد و لزوم تنظیم آن توسط نهادهای خاص که دفترخانه های اسناد رسمی است اشاره کرد و افزود: ابهامات و سوالاتی در خصوص کیفیت تدوین و فلسفه قاونگذار و نحوه اجرای آن وجود دارد که منجمله لزوم تدوین آیین نامه‌هایی که عدم تنظیم آن بهانه‌ای جهت عدم اجرا و عدم شفافیت این قانون گشته است.

این صاحب نظر مسایل حقوقی یکی از موارد نقض قوانین را عدم شفافیت آن عنوان کرد و گفت: گاه مشاهده می شود افرادی برای یک واحد پنج طبقه مجوز می گیرند ولی این عادت بوجود آمده است که هفت طبقه می‌سازند و به دنبال آن برای آن دو طبقه اضافی جریمه می‌پردازند سوال اینست که قانون چرا دستور به تخریب این دو طبقه صادر نمی‌کند؟ چون خراب کردن یک بنای نوساز دور از عرف است و از لحاظ اقتصادی اینکار به صرفه نمی باشد و تا به حال دیده نشده است که در صورت شکایت در دیوان عدالت اداری، دیوان رای به تخریب صادر کند و همیشه این معضل را با دادن جریمه نقدی جبران کرده است که این یکی از موارد نقض قانون است.

وی در پایان با بیان اینکه این قانون در توجه به مهندسین ناظر بهای زیادی داده است ادامه داد: همین مهندس ناظر از طرف پیمانکار معرفی شده است و خود قدرت اجرایی خاصی ندارد و پیمانکار می تواند او را بسادگی عزل نماید و نیز اگر مهندس ناظر تائید 90% پیشرفت فیزیکی را بدهد می‌توان برای سند رسمی اقدام کرد که این امر سلیقه ای است برای اینکه نمی توان گفت همه مهندسین تائید کنند که پیشرفیت 90% داشته است شاید یکی به 85% نیز نظر بدهد که در این مورد قانون نتیجه را به سلیقه اشخاص محدود می کند.

این خبر مربوط به سال 91 است وصرفا من باب تحلیل اورده شده است .